修繕・長期修繕計画                        

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 長期修繕計画ポリシー

シャリエ保土ヶ谷公園は”継続的” ”合理的” ”現実的”な修繕計画を自らの意志と智惠により保持し、その計画を基に弛まぬ自助努力により修繕を実施してゆくことを決意し実行しています。 

これに至るまでには長年の自主的な調査と検討の過程がありその十分な合理性があると考えています。

その修繕計画の特長としては、① 世に謂われるサイクル型の修繕を放棄し ② かわりに不断の実体判定に基づく逐次修繕を採用しました。 このページではいかにしてシャリエ保土ヶ谷公園がこの修繕ポリシーを持つに至ったか、そして今後どのような方向性を持ち修繕に当たって行くかを説明したいと思います。

 

1、世に謂われるサイクル型修繕の実体と問題点 

”予防的修繕という名の幻想”

経年マンションが修繕を向かえるとき、管理会社であれ外部の第三者であれ真っ先に見せるのがサイクル型の修繕モデル です。

大規模修繕に向かうとき、「国土交通省のガイドラインに則って」 「予防的に修繕を実施することが大切」と専門家が真剣な顔で説きますので、ついついその気になってしまいますが、ちょっとまって下さい!

国土交通省のガイドラインにそんなことが書いてあるのでしょうか? 又、予防的なとは何を何時予防することなのでしょうか?

誤解を恐れずに言うと、国土交通省は〇〇年サイクルで修繕を行うべきなどとはどこにも書いていませんし、言ってもいません 。(もしどこかに書いているとおっしゃる方がいたらその文書をお持ち下さい) 

又、予防にもTPO(時・場所・場合)があり来年の為の”予防”接種を今年する人はいない様に、予防的修繕といっても何時やるの?が大切だといえます。

それでは何時やるのか、そしてそれはどうやって決めるのかですが、これに関しては国土交通省が明確にガイドライン に記しています。 それは①実体を把握した上で必要な時に ②把握には建物診断等の診断を行ってと非常に明瞭に定義しており疑問の余地のないものです。

それでは何故〇〇年サイクルの予防的修繕なんて発想が出てくるのでしょうか? これには下記の理由があるようです。

 

① マンション修繕計画が出来た歴史的背景

民間マンションがこの国で大規模に普及してからまだ30年くらいしか経っていません。最初は修繕という考え方も固まっておらず、参考にしたのが住宅都市整備公団の修繕ポリシーだったそうです。

ご存じのように住都公団の建物はコンクリートの上を塗装で被覆したものであり塗装の実質耐用年数が10年であったため10年単位で足場を架けて大規模修繕を行っていました。

この10年が金科玉条の如く民間マンションの修繕計画の基礎となったのが〇〇年サイクル修繕計画だといわれています。 但し、ご存じのように1990年代以降のマンションはコンクリート躯体をタイルで被覆していますので、塗装型の建物向けのこの10年の発想は当てはまらないと一部の専門家も認めています。

 

② 建設瑕疵求償期限である10年とのミスリンク

もう一つ10年サイクルが定着した理由として挙げられるのが、10年目瑕疵求償と第1回目の大規模修繕がリンクしていることにあると言われます。 マンションはその建設時の瑕疵の求償の期限が10年であり多くの管理組合がこの求償期限までに瑕疵をつまびらかにしてデベロッパーに求償行為を行います。

瑕疵対応するデベロッパーは足場を架けて瑕疵の補修を行います。そこでせっかく足場が掛かっているのだからこの際劣化部分も修繕したらどうだという発想になり第1回目の大規模修繕が10年目に行われます。

専門家に言わせると、この10年目が早すぎる為、その後のサイクルに無理が来るのと、10年目にやるので次は20年目という発想になるのだそうです。(実は当マンションも第一回目はそのような経緯で大規模修繕が行われました。)

 

③ ころころ変わるマンション理事会・修繕委員会

いろいろ理由はありますが、最も大きな理由がこれです。どこのマンションでも理事は1~3年交代でかわります。修繕委員だって3年~5年でかわるわけですから、余程不運か物好きで無い限り10年目と20年目の修繕のタイミングで理事になったり修繕委員になったりはしません。

又、よしんば(不運にも)そうなったとしても10年前のことなんて詳細におぼえている人はなかなかいません。それとかなりのマンションがそうであるように10年目の瑕疵求償時にデベロッパーの息がかかっている管理会社はコンサルから外れる場合が多いので、そうなると10年目の詳細な記録が理事会・修繕委員会で保持・継承されないと言う問題が発生します。

そこで、管理会社に質問すると「当社は10年前の修繕には関与していません」となります。そうなるとマンション側は慌てふためき、溺れる者は藁にもすがるとばかりに、専門家の門をノックします。

結果、待ってましたとばかりに10年サイクル論が披露され、結果10年毎に大規模修繕を行うという”習慣”が定着するようです。

〇〇年サイクルが幻想で何故そうなるかを説明しましたが、幻想だって正しければいいわけです。が、実は間違っているから問題なのです。 

それでは〇〇年サイクルの発想が何故間違っているか説明したいと思います。 

その前に故意に間違っていたのであればこれは詐欺ですが、いわゆる想定外の要因により現実に合わなくなってきたのだから、決してそれを唱えている方々を非難するつもりが無いことを先ず申し上げたいと思います。

 

”間違っている理由”

① 支出面からの現実との乖離

修繕に建設当時の機能を保全する目的が一義的にあります。ですから長期修繕計画をプロが立てる場合は最低限建設当時の機能を維持する様長期修繕計画は策定されます。

修繕計画の内容としては建物、設備、外構などの各所を些細に検討するわけだから、プロが計画する分には漏れがあるわけは無いと素人は思います。が、ここに落とし穴があります。

それではそのプロとはどんな人なのでしょうか?

話は少し戻りますが、民間のマンション修繕ビジネスが立ち上がっていった歴史的背景で住都公団の修繕が基本だったと説明しましたが、住都公団の修繕を担った人達がそのまま民間マンションの修繕の担い手になりました。

それではどんな人達だったのでしょうか?

前に説明したように、住都公団はコンクリートを塗装で被覆していたと言いましたが、実は塗装に熟達した人達が民間マンションの修繕の担い手になったのでした。

又、修繕コンサルタントになったのは建設業界の設計士の方々が多かった様ですので、修繕計画に参画したのが設計士と塗装に熟達した人達だったことは想像に難くありません。

そこで起きたのがその人達にとって専門外の給水施設とか設備関連での見落としが発生したということです。

もちろん、設備関連といってもエレベータ等その時点で保守スキームが確立したものでの見落としはさすがにありませんでしたが、給排水そして最も問題なのが機械式駐車場の修繕が長期修繕計画から欠落したのが問題だと言われています。

そもそも、機械式駐車場はいまでは多くのマンションで利用されていますが未だその更新が大規模に行われたという実績もないわけですから、彼らに見落としがあったとしても”故意”又は”重大な過失”だとは言えないと思いますが・・・。 いずれにしても、建設時機能維持の観点からですら支出面の計画に見落としが出てきたことは事実だと思います。

 

② 収入面からの現実との乖離

収入面ということでは、多くのマンションで修繕積立金と駐車場収入がその屋台骨になっていると思います。

第一に初期のマンションでは修繕積立金が入居当初からすこし歪(いびつ)であることが指摘されています。

日本で区分所有型のマンションが建設され始めた頃はそもそも修繕積立金を充分に確保するという必要性があまり認識されていませんでした。

さらに、バブルがはじけてマンションデベロッパーが販売に苦労するようになると、何とか購入者の負担の少ないマンションを売ろうと購入一時金だけでは無く、管理費・修繕積立金をいかに少なく見せるか腐心するようになりました。

流行った手法としては、購入代金に5年分の修繕資金を入れ込むことで、毎月の修繕積立金を少なくすると言う”ご苦労”をされたところも多かったと聞きます。 

その結果、現実離れして修繕積立金収入が少ないという現実が起きているといわれます。 

但し、この手法でも10年間の必要な修繕資金は確保できるようになっていますので、建設から10年はさほど問題になりませんが、その後ボディーブローの様に効いてくることになります。 

第二の問題が駐車場収入です。 

三種の神器とか3Cと言われ自動車を持つことはあこがれだった時代は過ぎ、大都市圏の居住者の自動車離れが進み、地下の下落による外部駐車場の割安感からマンション駐車場の利用が激減することで、当てにしていた駐車場収入が上がらないマンションが増えてきていると言われます。

 

③ 後天的な要求との乖離

さらに、問題を複雑にしているのが、建設当時には無かった機能を追加する必要性が出てきたことです。

国交省のガイドラインにも”建設当時の価値の維持”だけから、”相対的な価値保全”というコンセプトが修繕計画に追加されて来ています。

これは、社会の変化に対応する為に新しく建つマンションが今までに無い機能をドンドン追加したことと、社会の変化に伴い生活に必要な機能が変わってきたことが原因であるかと思います。

これこそ、未来を予見できない限り計画することは不可能なことで、無理も無いことではあります。

(通話するだけの電話がインターネットアクセスするものになり、2度の大震災が発生し、テレビはアナログからデジタルに変わり、さらにオンデマンドなんてコンセプトも加わり、ネットショップがデパートの売り上げを上回り、小児科がどんどん無くなり、商店街はシャッターストリートになり・・・こんな世の中を誰が想像したでしょうか? )

これらの後天的な機能要求に対して、サイクル型の建設時機能保全中心の修繕は応えていません。

又、阪神淡路、東日本大震災等到底予想できない事象による減災・防災費用が乗ってきたこと、又、万一発生した場合、やはり大切なのは”先立つもの”であり、資金の余裕を考えなければならなくなったことも重要です。その意味でもサイクルで資金を使い果たす修繕のあり方が問題になります。

 

以上、元々の根拠が脆弱で、現実と乖離している〇〇年サイクル型の修繕が機能しないことはご理解いただけたかと思います。

 

2、それではどうするのか?

〇〇年サイクル修繕計画が機能しないことが解ったら、問題は「それならどうするんだ!」ということです。

どうするか考える際に重要なのが何を、誰と、何時、どうやってそしていくらでやるかです。 でも、素人集団の管理組合が何を、何時、どうやって・・・と考えても答えはでませんので、結局”誰と”考えるかが先ず重要になります。

 

① 誰と?

この世の中にはマンション修繕パートナーが大体3種類いると言われます。 

A マンション管理会社 B 修繕専業会社 C 第三者(コンサル/設計士)がそうだと言われています。 

それぞれ一長一短がありますので普遍的にどうこうは言えませんので、結論から言います。当マンションではAのマンション管理会社を選びました。その理由は

 

【信頼できるから】

当マンションの特殊事情として某超大手メーカーの子会社がデベロッパーで孫会社が管理会社であるという事情が決定的でした。

この某大手メーカーは社会的にも信用されており、企業の社会的使命(CSR)の観点からも信頼に足りうる企業であることからその孫会社である管理会社も充分に信頼に足りうる企業であることが先ず上げられます。

それと、当マンションに同企業の従業員が多数居住しており人的な繋がりがあるという、他には無い特殊事情もありました。

 

【技術力があるから】

当マンションのパートナーの技術力に関して色々言う意見もありましたが、やはり最後は塗装屋さんではないしっかりした技術力の素地が管理会社にあるということが信頼を更に強固にしました。(若干 技術の分野が高尚過ぎるきらいはありましたが素養の高さは大いに評価できました。)

 

【継続性があるから】

しかしながら決定的だったのが継続性の観点です。これは10年目に外部コンサルと外部修繕業者による大規模修繕を行った後、残念ながらその結果の情報がほとんと20年目の大規模修繕計画、長期修繕計画に生かされなかった(というか有機的な情報が無かった)反省から、継続的にマンションの修繕情報を把握するパートナーの存在が重要だと認識したからです。

 

(信頼の点では”偶然”の産物だと思いますが、技術力、継続性の観点では他のマンションでも参考になるかと思います)

 

とサラッとと書きましたが、パートナー選びは”結婚”といっしょで、そこに至るまでには正に韓流ドラマのような劇的なシーンが幾多もありました。

 

②何を?何時?

パートナーが決まってやっと何をするかに着手が出来るようになりました。

もちろん何をの基礎になるのは建設時の機能保全からスタートしました。

ここら辺は、〇〇年サイクル型と一緒ですのでくどくど言いませんが、普通に 建物診断→アンケート調査→長期修繕計画の策定でした。 但しここで(たぶん)他のマンションと違うのが次の点だったと思います。

 

A 駐車場修繕会計を分離

前述通り、固定的な思考の〇〇年サイクル修繕を狂わせたA級戦犯がこの機械式駐車場でした。

問題は上述しましたので割愛しますが、この不確定な(別にこれ以外が確定的ではありませんが)ものを分離して個別にケアーすることが重要と考えました。

これに関しては国交省でもその方が良いと言っていましたし、管理会社もかねてからその必要生を唱えていましたのですんなりいくかと思われましたが、結構抵抗が内部でありました。(詳細は割愛します。)

これにより一定額の資金を機械式駐車場用に確保することで、万一震災等で機械式駐車場に大規模な被害が出た場合の資金を確保すると同時に、今後の駐車場収入という変動要因にも機動的に対処できるようにしました。 

又、ここで当マンションにツキがあったのが、たまたま(?)採用した機械式駐車場メーカーが、機械式駐車場業界の戦乱と無関係で安定しているメーカーであること、又、突然更新要求を突きつけるようなメーカーでなかったことが幸いしたことも追記します。

 

B 現状判定による修繕計画見直しサイクルの採用

当マンションでは5年に一度建物診断(ヒビ割れ、コンクリート中性化、シーリング、タイル剥離、給水管内視鏡等)を実施し且つ毎年目視・打検等による点検をパートナー・修繕委員会で実施し、アンケート結果と組み合わせた長期修繕計画の見直しを行います。 

同時に、社会情勢を鑑みた相対的価値維持も長期修繕計画に盛り込んでいます。

 

C 修繕のデータベース化

10年目から20年目にいたる修繕の問題点がデータの逸失であることは前述しましたが、結局ころころ人が変わるマンションでは”紙”で残された物を管理することは到底不可能だと痛感しました。

そこで、クラウド型の修繕データベースシステムを構築し(外注しましたが)修繕のデータの可用性を確保しました。

これらの施策により、長期的な修繕計画と、毎年行うべき修繕内容を明確にしました。

 

③ どうやって?

実はこれに関してがもっとも厄介であることは皆様もご理解いただけるかと思います。 

一例を挙げると3年前給水管対策を検討した際に、管更正法と言う工法を検討し殆ど実施するところまで行きました。(理由は更新するよりも安価だという理由です) 

が、その後3.11が発生し現地での給水施設の被害状況と復旧状況並びにその後に更新された給水施設の耐震基準を当マンションの施設がクリアしていないことが判明し、直管増圧給水方式を選択したのでしたが、万一管更正法を選択していたら直管方式は出来なかったとのことでした。

管更正法を止めた理由は全く別でしたが、状況の変化でどうするかが180°変わってしまうことを目の当たりにしました。 

それ故、パートナーに求めることは、常に修繕技術の変化(革新)、法令・社会情勢に敏感であり、固定観念にとらわれずにいることであり、同時にマンションの区分所有者も情報に敏感である必要があることです。 

難しいようですが、疑問を常に持ち的確に質問し、情報収集することで、できなことではないと考えています。

そして、そこで重要なのが正直で信頼出来るパートナーが側に居ることなのです。

 

3、今後の課題

 

当マンションのみならず日本のマンションが抱える究極の問題の中で皆様に認識して頂きたいことを書かせて頂きたいと思います。

① 少子高齢化対策

我が国が直面している少子高齢化は決してマンション管理も例外ではありません。

我が国のマンション市場は前述の通り他の国に類を見ることが無いほど「区分所有形態」で乱立(敢えて言うと)しています。

大量の新築マンションが建設された結果、日本のマンション市場は新築中心の市場であり、中古の取引はさほど活発ではありません。

結果、居住者の新陳代謝も活発では無く、長期間居住する区分所有者は確実に高齢化し、若年層の流入が少ない結果、意志決定者である区分所有者の高齢化、もっと言うと相続者が無い空き屋区分が増えた結果の限界マンション化も指摘されます。 

その前に私も含めた老齢居住者が暮らしやすいようにするための対策も必要になります。 

高齢区分所有者の生活の資産の安心・安全対策、そして若年層を引き込む少子化対策が愁眉の急になってきており、もうあまり時間が無いとも言われています。

 

② 区分所有制度上の問題

大衆が区分所有住宅に住むと言うことは、例を挙げれば医療保険制度の無い社会で医療サービスを受けるのと同じくらい危うい状況だと言えます。 

日本の様な医療保険のある社会では、医療サービスに対して医療保険という物差しと支払い担保があるので無駄な、不必要な、間違った医療行為は行われにくいといえます。 

翻ってマンションの修繕で考えると、修繕サービスを受ける側には専門知識も乏しく、自ら行うことが出来ない以上善良な修繕パートナーの善意以外に守ってくれるものはありません。 

しかしながら、経済の合理性からいって、企業人(法人も含め)である修繕パートナーは株主の為に利益の最大化を図るのが資本主義的に言って正しいわけであって、顧客であるマンション区分所有者の財産を守ることはその業務の目的では無いのです。 

これまでも、マンション管理士等の制度はつくられましたが、これらの資格者は決して修繕技術に熟達した方々では無く、又、その曖昧な立場故色々な企業の中に埋没しているともいわれます。 

もちろん、企業人にも倫理観があり、詐欺行為・暴利を貪ることが横行するなどとは思いませんが、何らかの物差しと歯止めが無ければ、まさにライオンの群れの中のシマウマの様な状況かと思います。 

私自身にも未だ解決策は思い当たりませんが、この点に関しては、この様な状況を看過した国交省にも責任があると考えるので、お役所仕事以上に踏み込んだ区分所有者保護の姿勢が求められると思います。 

国交省は現在第三者管理なるものを検討しているようですが、結局ライオンの代わりにハイエナを・・・となる可能性がありますので、健康保険制度と同等の強固な制度が必要だと認識しています。 

同時に、シマウマは一頭ではライオンの餌食になりますが、群れを作って後ろ足で蹴飛ばせばライオンだって撃退できます。その意味では管理組合のユニオン化もその対策の一つになるかと存じます。 

いずれにしても、マンション以外のどこにでも問題は有り余るほど存在しますから、悲観的にならずに、それを認識して解決策を模索し、一つ一つ行動することが肝要だと思います。

 

③ 防災・減災

そして、現在日本中特に首都圏のマンションの最大の課題が防災・減災対策です。建物の耐震以外にも設備、外構などの被害への備え、震災時の居住者の生活をいかに守るかという観点も修繕の範疇になります。

 

最後になりますが、3年の年月と膨大なエネルギーを費やして修繕ポリシーを築いてきましたが、それでも尚今後に向けての課題は山積していると認識しています。

しかしながら、甚だ手前味噌ではありますが、当マンションは他に無い修繕上の優位性を有し、具体的な対策を講じていると言う面で、優良修繕マンションといえるかと思います。 

とかくマンションの価値は立地と間取りと言われますが、当マンションのこの様なソフト面の優位性を区分所有者の皆様、そしてこれから当マンションの区分所有者になろうと考えている皆様に真の価値として認識して頂ければ誠に幸いです。

 

2013年4月24日 シャリエ保土ヶ谷公園修繕委員長 K.T.

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